02.09.2014r.

DLACZEGO SPÓŁDZIELCZOŚĆ MIESZKANIOWA ?

Spółdzielczość mieszkaniowa to forma własności nieruchomości, która nieprzerwanie trwa w Polsce od ponad 120 lat. Przez ten czas dotykały ją zarówno zmiany ustrojowe, prawne, jak i społeczne. Jednak mimo to istnieje nadal, z czego śmiało można wysnuć wniosek, że jest pożądana 26.08.2014r.

KOSZTY SEZONU GRZEWCZEGO 2013/2014 ROZLICZONE

Prezentujemy dzisiaj końcowe wyniki rozliczenia kosztów ciepła za miniony sezon grzewczy. Indywidualne rozliczenie wyników w  lokalach, przeprowadzone przez METRONĘ i firmę UNITOL (dla 269 lokali) , dotarły już do mieszkańców. Uzyskane, dobre wyniki, pomimo wzrostu cen u producenta, który nastąpił z dniem 1 stycznia br., pozwalają na pozostawienie minimalnych zaliczek na kolejny sezon grzewczy, na dotychczasowym poziomie (2,10 zł/m² p.uż. lokalu).

1. W minionym sezonie grzewczym, już po raz dwudziesty, rozliczaliśmy koszty zakupu ciepła do poszczególnych lokali przez podzielniki. Poza systemem podzielników pozostaje  9 budynków typu Czerskiego (na os. Sikorskiego i Żeromskiego) gdzie przed montażem podzielników niezbędna jest kosztowna modernizacja wewnętrznych instalacji grzejnych, na którą w chwili obecnej nie ma zgody mieszkańców. Miniony sezon grzewczy był długim okresem trwającym od 25 września 2013 do 18 kwietnia br.

W czasie trwania sezonu grzewczego z dniem 1 stycznia br. wzrosty ceny zakupu ciepła (ponad 10%). Dlatego z tym terminem zostały u nas podniesione o 5% zaliczki na poczet zakupu ciepła w lokalach.

2. W sezonie grzewczym 2013/2014 zakupiliśmy ciepło na cele grzewcze za kwotę
5,711 mln. zł. ( w opłacie zmiennej), z czego w budynkach z podzielnikami koszt wyniósł 5,211mln. zł, zaś w budynkach bez podzielników 0,500 mln. zł. Zestawienie uzyskanych wyników w porównaniu z poprzednimi sezonami przedstawia poniższa tabela:

Powyższe zestawienie pokazuje, że koszty zakupu ciepła minionego sezonu były o 3,98 % niższe od sezonu poprzedniego (pomimo 10% podwyżki w trakcie jego trwania), zaś zaliczki wyższe o 11,1%. Przyniosło to 16,1%-owe „oszczędności”.

3. Wyniki rozliczeń kosztów ciepła pokazują, że w grupie budynków bez systemu regulacji, osiem budynków uzyskało dodatnie saldo z rozliczenia, a dwa niewielki minus, a łączny dodatni bilans tych budynków wyniósł  64,709 tys. zł.

Z kolei w grupie 6502 lokali mieszkalnych oprzyrządowanych w podzielniki 5309 uzyskało nadpłatę (w poprzednim sezonie było 3989) i wyniosła ona 1,371 mln. zł., zaś
w 1193 lokalach (w 2013r. było 2452) ich użytkownicy mieli ujemny wynik rozliczenia
w wysokości 0,242 mln. zł. Wynik per saldo wyniósł zatem  1,129 mln. zł.

Gdyby chcieć wskazać budynki ponadprzeciętne w oszczędzaniu ciepła to w 6-ciu nieruchomościach (Al.Partyzantów 11/13 i przy ul. Spółdzielczej 58, 60, 62, 64 i 66) nie wystąpił obowiązek dopłaty w żadnym lokalu, zaś w 9-ciu innych budynkach dopłacali użytkownicy z jednego lokalu w nieruchomości.

Ze 150-ciu budynków wyposażonych w podzielniki, ujemne saldo rozliczenia miały jedynie trzy budynki (ul. Nietrzebki 12, ul. Spółdzielcza 48 i ul. Dekerta 15). Informujemy, że założone poziomy zaliczek ze wszystkich budynków, były wystarczające dla pokrycia kosztów, bez potrzeby przedłużenia okresu ich wnoszenia, jak to było w roku ubiegłym.

W pozostałych 147-u budynkach saldo rozliczeniowe było dodatnie.

Przy czym największą ilość lokali z nadpłatą miały budynki (w nawiasie wielkość nadpłaty)

- bud. ul. Partyzantów 11/13 - 100% lokali (2.518zł)           -   12 lokali w budynku

- bud. ul. Spółdzielcza 58      - 100% lokali (6.424zł)           -   12    „          „

- bud. ul. Spółdzielcza 60      - 100% lokali  (9.810zł)          -   31    „          „

- bud. ul. Spółdzielcza 62      - 100% lokali  (4.176zł)          -     8    „          „

- bud. ul. Spółdzielcza 64      - 100% lokali  (8.486zł)          -   31    „          „

- bud. ul. Spółdzielcza 66      - 100% lokali  (3.608zł)          -     8    „          „

- bud. ul. Ks. Wittenberga 1  - 96% lokali (277zł)                -   24    „          „

- bud. ul. F. de Girarda 4a     - 95% lokali (304zł)                -   20    „          „

- bud. ul. Spółdzielcza 34      - 97,3% lokali (238zł)             -   40    „          „

Najwięcej lokali z obowiązkiem dopłaty do rozliczenia miały budynki:

- bud. ul. Dekerta 15                          - 65% lokali    (-3.168zł)        -   66 lokali z budynku

- bud. ul. Nietrzebki 12                      - 60% lokali    (-3.279zł)        -   42    „          „

- bud. ul. Nietrzebki 20                      - 55% lokali  (+1.575zł)         -   44    „          „

- bud. ul. Nietrzebki 18                      - 49% lokali  (+1.183zł)         -   20    „          „

- bud. ul. Parkingowa 20                   - 42,5% lokali (+811zł)          -   17    „          „

- bud. ul. Szrych Szeregów 2a           - 35,5% lokali (+2.783zł)       -   16    „          „

- bud. ul. Środkowa 25/27                 - 35% lokali (+6.587zł)          -   21    „          „

- bud. ul. F. de Girarda 11                 - 30% lokali (+2.783zł)          -   15    „          „

4. Średnia    miesięczna    zaliczka    wnoszona  przez   statystyczny  lokal   z   podzielnikami
(w podziale na 7-m-cy)  wyniosła  w minionym sezonie 2,78 zł/m² (w ubiegłym  2,72 zł/m²),  zaś  średni  koszt  rozliczonego  ciepła  na jednostkę powierzchni wyniósł 2,29 zł/m² (poprzedni 2,59 zł/m²)
Na poszczególnych osiedlach statystyka ta wypada następująco (w nawiasie poprzedni sezon)

Najlepsze wyniki kosztów ogrzewania na poszczególnych osiedlach miały następujące budynki:

- bl. 56 os. Żeromskiego (ul. Legionów Polskich 74)           - 1,98 zł/m²

- bl. 27 os. Batorego   (ul. Sowińskiego 15)                          - 1,83 zł/m²

- bl. 9 os. Centrum      (ul.Okrzei 21/23)                                - 1,92 zł/m²

- bl. 15 os. Kościuszki (ul. Mireckiego 36)                            - 2,26 zł/m²

- bl. 10 os. Wschód    (ul. I. Zielińskiej 18)                           - 1,69 zł/m²

- bl. 11 os. Teklin        (ul. Kap. Pałaca 43)                            - 1,80 zł/m²

- bl. 1 os. Piękna         (ul. Spółdzielcza 24)                           - 1,04 zł/m²

Uzyskane przez te budynki dobre wyniki oszczędzania ciepła są efektem ich wysokiej sprawności    technicznej     (ocieplone,    zbudowane    w    nowych    technologiach, po modernizacji węzłów cieplnych), a także efektem wysokiej dyscypliny w oszczędzaniu ciepła przez mieszkańców zarówno w lokalach jak i w pomieszczeniach wspólnych budynku.
Natomiast najsłabsze wyniki na poszczególnych osiedlach miały:

- bl. 4 os. Żeromskiego           (ul. Leg. Polskich 64)             - 3,20 zł/m²

- bl. hot.-rot.-Radziejowska   (ul. Radziejowska 5)              - 3,33 zł/m²

- bl. 12 os. Centrum               (ul. 16 Stycznia 22)                - 3,52 zł/m²

- bl. 2 os. Kościuszki              (ul. Środkowa 25/27)             - 3,37 zł/m²

- bl. 15 os. Wschód                (ul. F. de Girarda 11)             - 2,60 zł/m²

- bl. 36 os. Teklin                   (ul. Nietrzebki 18)                  - 2,91 zł/m²

- bl. Os. Piękna                       (ul. Spółdzielcza 48)              - 2,64 zł/m²

W tej grupie budynków cztery są nieocieplone, trzy tak. Widać stąd, że te parametry cieplne, bez braku dyscypliny oszczędzania ze strony mieszkańców, nie są jedynymi warunkami, by uzyskiwać dobre wyniki oszczędzania. Budynek nr 2 na os. Kościuszki jest obecnie ocieplany, co daje szanse na poprawę jego parametrów termicznych.

5. W nadchodzącym sezonie grzewczym, zgodnie z wcześniejszym anonsem utrzymane zostaną wszystkie dotychczasowe poziomy stawek, jakie obowiązywały w drugiej części minionego sezonu grzewczego, w okresie stycznia – kwietnia br.

Zatem stawka zaliczki minimalnej będzie wynosiła – 2,10 zł/m², a stawka zaliczki maksymalnej 7,35 zł/m².

Stawki indywidualne dla lokali w budynkach oprzyrządowanych w podzielniki zostają ustalone na podstawie poziomu wynikowego z sezonu poprzedniego.

Podobnie z zaliczkami dla budynków Czerskiego, bez systemu podzielników kosztów. Ustalamy je na poziomie z I półrocza br. (tak jak w minionym sezonie grzewczym).

Dokładne informacje o poziomie zaliczek w nadchodzącym sezonie grzewczym, zostaną mieszkańcom przekazane w informacjach dostarczonych do lokali przed rozpoczęciem sezonu grzewczego.

Zarząd ŻSM

i konieczna. Wbrew silnemu lobby bezmyślnie, bez­karnie
i bezpodstawnie promującemu tezę, że spółdzielczość to patologia, analiza sytuacji społecznej i mieszkaniowej wskazuje, że ta forma samoorganizacji gospodarczej jest potrzebna dzisiaj jeszcze bardziej niż przed ćwierćwieczem.

Spółdzielczość jest niezbędna do zachowania równowagi rynkowej, poprawy warunków mieszkaniowych oraz do wyposażenia w mieszkania osób skreślonych z rynku mieszkanio­wego przez banki z powodu braku zdolności kredytowej.

Przy deklasowaniu spółdzielczości chęt­nie wykorzystuje się deweloperów i wspólnoty, jako podmioty, które są w stanie zastąpić - rzekomo z korzyścią dla obywateli - spółdzielnie mieszka­niowe. Porównując ze sobą dewelope­rów i spółdzielnie, nie można wrzucać ich do jednego worka, bo są to organi­zacje gospodarcze, które zostały po­wołane do realizacji zupełnie innych celów.

Spółdzielnie są „autonomicznym zrze­szeniem osób, które zjednoczyły się do­browolnie w celu zaspokojenia swoich wspólnych aspiracji i potrzeb ekono­micznych, społecznych
i kulturalnych poprzez współposiadane i demokratycz­nie kontrolowane przedsiębiorstwo".

Zatem spółdzielnia to zrzeszenie osób (a nie kapitału -jak w spółce), w którym chodzi
o realizację pewnego założonego celu (np. zaspokajanie potrzeb miesz­kaniowych), a nie
o maksymalizację zysku. Spółdzielnie mieszkaniowe bu­dują, po to żeby ich członkowie mieli gdzie mieszkać. Deweloperzy budują, bo chcą na tym zarobić. Obie organizacje gospodarcze kierują się innymi pobud­kami, realizują inne założenia, ale żadna z nich nie jest ani lepsza, ani gorsza.

Dlaczego jest to warte podkreślenia? Wiele osób zdaje się nie wiedzieć, na czym polega różnica i czemu oba te podmioty funkcjonują w odmienny sposób. Jeżeli włoży się jednak odrobi­nę wysiłku w poznanie obu form, jasne staje się, że deweloperzy i spółdzielnie nie wchodzą sobie w drogę. Mało tego - istnienie jednych i drugich zapewnia zdrową równowagę rynkową. W mo­mencie gdy jedna ze stron zyskuje zna­czącą przewagę kosztem drugiej, np. za sprawą preferencyjnych rozwiązań prawnych, cierpi na tym rynek mieszka­niowy. Sektory mieszkaniowe: spółdziel­czy i prywatny, bez nadmiernej ingeren­cji prawnej, potrafią się uzupełniać.

Dzięki różnorodności rynkowej istnieje swoboda wyboru:

● ci którzy chcą i których na to stać wybierają   mieszkanie  z  szerokiej oferty deweloperów;

●tym, którzy wolą spółdzielnie - pozo­staje akceptacja zasad spółdzielczych i sposobu funkcjonowania koopera­tywnej prywatnej formy własności.

Niekiedy - co obserwują pracownicy spółdzielni - dochodzi do sytuacji, w której kupujący mieszkanie w spół­dzielni jest nieświadomy różnic między nią a deweloperem. Z niewiedzy wyni­kają nieporozumienia, czasem nawet wprawiające w osłupienie oskarżenia
i niepotrzebny zamęt. Wygląda na to, że szczególnie osobom z młodszego pokolenia obce jest pojęcie demokra­tycznego zarządzania wspólnym przed­siębiorstwem.

Nie da się znaleźć obiektywnego uza­sadnienia dla próby zastępowania spół­dzielni mieszkaniowych wspólnotami. Obie te formy zarządzania nierucho­mościami mają długą historię, koegzystują równorzędnie jeszcze od lat dwu­dziestych ubiegłego wieku. Spółdziel­nie i wspólnoty zgodnie działały obok siebie, na podstawie odrębnych przepi­sów, jako różne formy zarządzania nieruchomościami. Nie ma potrzeby ani uzasadnionych podstaw, żeby nagle jedna z nich wypierała drugą.

Z łatwością można znaleźć - zasięgając opinii wśród znajomych - dobrze za­rządzane spółdzielnie i źle funkcjonujące wspólnoty - i na odwrót. Oba sposoby organizacji zarządzania są równie do­bre i równie złe - w zależności od po­dejścia. Zatem warto - choćby dla za­sady zachowania zdrowej konkurencji i możliwości wyboru- pozostawić obie.

Marginalizacja obywateli

Udział spółdzielni mieszkaniowych w ryn­ku nieruchomości systematycznie spada. Jak podaje prof. Maciej Cesarski, w okre­sie od 1989 r. do 2009 r. zasób spół­dzielczy (...) zmniejszył się z 2,7 mln do 2,5 mln mieszkań, z 24% do 19% za­sobu mieszkaniowego ogółem.

Spółdzielnie zostały pomyślane jako organizacje dostarczające mieszkania i domy obywatelom zarabiającym śred­nio i nieco poniżej średniej. Stąd w XX wieku powstawało wiele spółdzielni zrzeszających pracowników branżowych, jak Spółdzielnia Mieszkaniowa Urzęd­niczek Pocztowych (Kraków, dwudzie­stolecie międzywojenne) czy spółdziel­nie dla pracowników kolei.

Dzisiaj w polskim społeczeństwie moż­na zaobserwować nową grupę osób wykluczonych.
W dodatku obywatele ci nie zdają sobie sprawy ze swojego wykluczenia. Są to osoby - najczęściej młode, choć nie zawsze - które pracują, ale nie mają zdolności kredytowej. Ze względu na niskie dochody nie stać ich również na samodzielne wynajęcie mieszkania na rynku komercyjnym. Nie wiadomo, jak duża jest skala problemu, można jedynie przytaczać dane szacun­kowe. Wiemy natomiast, że w prze­szłości z myślą o podobnej grupie spo­łecznej powstawały spółdzielcze miesz­kania lokatorskie. Dziś nie ma takiej możliwości, choć jest zapotrzebowanie. Młoda rodzina, która zdecydowałaby się na mieszkanie lokatorskie, nie mu­siałaby zaciągać wieloletnich kredytów hipotecznych, a wraz z poprawą sytu­acji materialnej mogłaby zdecydować na zakup upragnionego mieszkania od dewelopera. Promowany i modny wynajem mieszkań nie jest rozwiąza­niem lepszym.

Z obserwacji sposobu finansowania sprzedawanych mieszkań wynika, że większość, około 60%, mieszkań w inwe­stycji kupowanych jest za gotówkę. Nie służą zatem zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, ale stanowią lokatę kapitału. Tendencja jest na tyle wyraź­na, że dość częste są sytuacje, w któ­rych nowy właściciel nie odebrał kluczy do mieszkania nawet po dwóch latach od zakupu. Zatem mieszkania - lokaty kapitału nie przyczyniają się do zmniej­szenia popytu, nie wchodzą nawet w pulę mieszkań wynajmowanych. Ilość nowych mieszkań nie jest zatem równa ilości rodzin, które w nich zamieszkają. Próby zreformowania spółdzielczości zmierzają do jej likwidacji. Argumenty specjalistów branżowych
i proponowa­nie rozsądnych rozwiązań zbywane jest demagogicznym bełkotem.

● Dlaczego programy rozwoju miesz­kalnictwa wspierają wyłącznie budow­nictwo komercyjne?

● Dlaczego rządzący chcą kupić za pie­niądze podatników 20 tys. mieszkań od deweloperów,    
zamiast zreformo­wać prawo budowlane?

● Dlaczego nie pozwolą na budowanie lokatorskich mieszkań dla tych, któ­rzy nie mogą sobie ich kupić? Byłby to niemal bezkosztowy dla budżetu państwa sposób na zaspokojenie po­trzeb mieszkaniowych wielu Pola­ków. Takie rozwiązanie, sprzyjające mobilności społecznej, było prakty­kowane przez wiele dziesięcioleci na całym świecie.

W Polsce są organizacje, które znają problematykę bardzo dokładnie, wiedzą, gdzie mogą czaić się pułapki i chętnie się podzielą swoimi doświadczeniami. Tylko nikt ich nie chce słuchać...

Szymon Rosiak

Tabela. Wybrane różnice między deweloperami a spółdzielniami

Źródło: opracowanie własne redakcji „DOMÓW SPÓŁDZIELCZYCH”

Ps. Opracowanie stanowi tekst wystąpienia autora na konferencji w Sejmie. Autor jest prezesem Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej w Legionowie.