ROZLICZANIE KOSZTÓW OGRZEWANIA W BUDYNKACH SPÓŁDZIELCZYCH
Zbliża się kolejny sezon grzewczy. Sezon którego przebieg jest niewiadomą
w zmieniającym się ostatnio klimacie naszej strefy geograficznej. Czy będzie on bardziej kosztowny od poprzedniego czy nie ? Jakie wyniki zanotujemy po zakończonym montażu nowych termostatów w pozostałej części naszych budynków? To są pytania naszych mieszkańców.
Rozliczenie kosztów ogrzewania jest zagadnieniem wyjątkowo skomplikowanym, ponieważ ciepło przenika z pomieszczeń cieplejszych do pomieszczeń chłodniejszych – niezależnie od faktu, że ciepło jest tracone przez przegrody zewnętrzne budynku.
To bardzo ważne stwierdzenie, o którym wiele osób nie chce wiedzieć, szczególnie tych, którzy u nas bojkotują wymianę starych (zużytych i nie trzymających parametrów) termozaworów na nowe, tylko dlatego że pozwolą one sprawiedliwiej rozliczać zużyte ciepło pomiędzy wszystkie lokale w budynku.
Dzisiaj w Polsce obowiązuje prawo, wynikające z Dyrektywy 2012/27/UE (Unii Europejskiej) z dnia 25 października 2012 r., która nakazuje dostosowanie przepisów krajowych do wymogów wyżej wymienionej Dyrektywy, w tym między innymi do zastosowania w poszczególnych lokalach budynków wielolokalowych - ciepłomierzy lub podzielników kosztów ogrzewania w terminie do dnia 31 grudnia 2016 r.
Tak, proszę Czytelników. Polska dyrektywą unijną została zobowiązana do wprowadzenia jako obowiązujących tych rozwiązań prawnych i technicznych, które my wprowadziliśmy w Żyrardowskiej Spółdzielni Mieszkaniowej 23 lata temu.
Korzystaliśmy wtedy w Żyrardowie z dwóch centralnych źródeł ciepła (Ciepłowni Miejskiej PEC-u i Elektrociepłowni byłych Zakładów Lniarskich).
Ponieważ budynki naszej spółdzielni, w całości są wyposażone w instalację centralnego ogrzewania i w większości, poza trzema osiedlami (Żeromskiego, Sikorskiego i Kościuszki) w instalację przygotowania ciepłej wody użytkowej dostarczanej centralnie – to nasza spółdzielnia jest zatem organizatorem zaopatrzenia lokali w ciepło oraz rozliczającym koszty dostarczania ciepła z użytkownikami lokali.
To spółdzielnia poprzez swoje organy stanowiące ustala w regulaminach metody rozliczania kosztów ogrzewania i ustala w nich podział na koszty stałe i zmienne.
Do kosztów stałych ogrzewania lokali powinny być zaliczone w szczególności:
● opłaty stałe pobierane przez Dostawcę za ciepło dostarczane na cele centralnego ogrzewania danego budynku (wynika to z taryf Dostawcy i uwzględnia wielkość mocy budynku, opłaty za przesył itp.). Opłaty te Dostawca pobiera przez okrągły rok.
● koszty stałe i zmienne ogrzewania pomieszczeń ogólnego użytku w danym budynku (klatki schodowe, piwnice, strychy, pralnie, suszarnie, szyby dźwigowe itp.).
● część kosztów zmiennych ogrzewania mieszkań skorygowana współczynnikami wyrównawczymi ze względu na położenie lokalu w bryle budynku .Te współczynniki wyrównawcze ustala właściciel (zarządca) budynku i wprowadza je regulaminami. Wskutek ich zastosowania niektórzy użytkownicy mają skorygowaną (zmniejszoną) opłatę zmienną za ogrzewanie przypadające na ich lokal.
Koszty zmienne ogrzewania lokali są różnicą między całkowitym kosztem ogrzewania budynku a stałymi kosztami ogrzewania lokalu.
Stosowanie zindywidualizowanego systemu rozliczeń kosztów centralnego ogrzewania wymaga uwzględnienia szczególnie następujących uwarunkowań:
1/ Usytuowanie lokalu w bryle budynku ma istotne znaczenie dla wielkości zapotrzebowania na ciepło niezbędne dla utrzymania normatywnie takiej samej temperatury wewnętrznej w poszczególnych lokalach. Przykładowo mieszkania tzw. narożne oraz położone na skrajnych kondygnacjach mają większe straty ciepła niż mieszkania tzw. środkowe lub położone na poszczególnych kondygnacjach. Stąd zalecenie przez zapisy prawa energetycznego – stosowania współczynników wyrównawczych.
2/ Koszty ogrzewania – istotna pozycja opłat za korzystanie z lokali. Niektórzy użytkownicy lokali dążąc do zmniejszenia swoich obciążeń kosztami zmiennymi ogrzewania maksymalnie uszczelniają stolarkę zewnętrzną oraz minimalizują dopływ ilości ciepła do grzejników swojego lokalu.
Wywołuje to nie tylko nieprawidłowości w warunkach eksploatacji budynku (zawilgocenie, zagrzybienie), ale również zwiększone przenikanie ciepła z sąsiednich lokali do lokalu wychłodzonego, czyli korzystania z ciepła dostarczanego do INNEGO (sąsiedniego) lokalu - co wydaje się mało normalne i zaprzecza sąsiedzkiej (spółdzielczej) solidarności.
Występują również przypadki manipulowania wskazaniami przyrządów wskaźnikowych (podzielniki) a także nieprawidłowego działania tych urządzeń.
Na szczęście wymiana podzielników wyparkowych na podzielniki elektroniczne ze zdalnym odczytem jaka nastąpiła u nas w lokalach skutecznie wyeliminowała ten proceder.
Także występujący przypadek oporu przed wymianą wysłużonych głowic termostatycznych na nowe obowiązujące w budownictwie wielorodzinnym – raz, że prowadzi do wykazanych powyżej skutków w postaci degradacji elementów lokali (zagrzybienie, pleśń), dwa – jest przyczyną utraty zdolności regulacyjnej termozaworu, który mimo zamknięcia, będzie przez cały sezon przepuszczał maksymalny przepływ ciepła – skutkując jego niebotycznym zużyciem. Przypadki takie powinny być natychmiast wyłapywane
i zgłaszane służbom konserwacyjnym w trakcie sezonu grzewczego. Po sezonie pozostaje jedynie słono płacić.
3/ Uniemożliwianie przez użytkowników lokali , zainstalowania bądź dokonywania obsługi urządzeń wskaźnikowych i regulacyjnych. Postępowanie takie jest sprzeczne z prawem. Koniecznym jest więc określenie zasad szacunkowego obciążania kosztami zmiennymi lokali. Obciążenie to powinno być dokonywane przez przypisanie tym lokalom zużycia ciepła
w takich samych jednostkach jak lokalom odczytanym i opomiarowanym (czyli średniej
w budynku).
Takie rozwiązanie zostanie wprowadzone także u nas.
--------------
Tyle na temat zasad rozliczania, jakie w praktycznym poradniku, wydanym przez Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych przedstawia specjalista Związku red. Edyta Tkaczyk.
Spółdzielnia Mieszkaniowa jako podmiot organizujący dostawę i rozliczenie ciepła do mieszkań ustala przed każdym sezonem grzewczym wymiar opłat dla osób będących użytkownikami lokali, obowiązujący przez cały okres sezonu.
Powinien on uwzględniać:
● aktualną cenę ciepła u Dostawcy
● ilość ciepła jaką zużył ich budynek w ostatnim okresie rozliczeniowym na cele grzewcze.
W naszej spółdzielni uwzględniamy nie tylko te elementy. Ale także wynik indywidualnego zużycia każdego użytkownika lokalu i na tej bazie ustalamy zaliczki miesięczne na kolejny 7-miesięczny okres grzewczy. Ale o tym wiedzą już chyba wszyscy.
Zarząd ŻSM