23.11.2021
Z kraju
KOLEJNY POMYSŁ RZĄDZĄCYCH NA POMOC W ZAKUPIE MIESZKANIA.
CZY ROZWIĄŻE PROBLEM?
Po szumnych zapowiedziach sprzed paru lat rozwoju polskiego przemysłu samochodów elektrycznych, budowy flotylli promów, czy 100 tys. tanich mieszkań w latach 2017
– 2019, nie zrealizowanych do dzisiaj, pojawił się ostatnio nowy pomysł rządzących, który uzyskał już swój status w podpisanej przez Prezydenta ustawie – otwarcia dostępu do nowego mieszkania, bez konieczności wniesienia wkładu własnego.
Ofertę taką rządzący kierują do rodzin mających zdolność do płacenia regularnego czynszu
i do spłaty rat kredytu za mieszkanie, ale którym brak pieniędzy na wkład własny. Rodziny takie nie będą już musiały latami ciułać na wkład własny (na poziomie minimum 10 – 20 proc.). To Bank Gospodarstwa Krajowego ma być poręczycielem brakującego wkładu własnego. Kredytobiorcy nie dostaną jednak tych pieniędzy do ręki, a cały kredyt hipoteczny na mieszkanie zostanie po prostu powiększony o tę kwotę. Maksymalna wysokość takiego wkładu, to 100 tys. zł i nie może ona przekraczać 20 proc. wartości nieruchomości (zakłada się więc maksymalną wartość mieszkań do 0,5 mln zł – to dużo). Kredyt musi być zaciągnięty na minimum 15 lat i wyłącznie w walucie polskiej.
Przymnijmy, że kredyt jaki uzyskała nasza Spółdzielnia z Banku Gospodarstwa Krajowego, w ramach Programu Wspomagania Budownictwa Mieszkaniowego na budynek przy
ul. 11 Listopada 8 jest udzielony na 70 proc. wartości lokalu, do spłaty w okresie 30 lat, przy oprocentowaniu WIBOR-em 3m. Nasi użytkownicy wnoszą wkład w wysokości 30 proc. wartości lokalu, w okresie poprzedzającym oddanie budynku do użytkowania.
W okresie spłaty pozostałej części kosztu budowy swojego lokalu, skredytowanej przez Bank wnoszą oni przez 30 lat comiesięczne raty kredytu oprocentowane aktualnym wskaźnikiem VIBOR 3m. Przez cały okres spłaty kredytu posiadają spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Gwarancje spłaty przez nich kredytu bierze na siebie Spółdzielnia.
W przypadku nowej propozycji Rządu zainteresowani biorą kredyt (w wysokości 80 proc. kosztu mieszkania) w dowolnym banku, natomiast BGK zabezpiecza im skredytowanie
20 procentowej części wkładu. Gdyby pojawiły się problemy ze spłatą rat kredytu do banku, który go udzielił, to BGK odda bankowi gwarantowany (20 proc.) wkład własny.
Warunki udzielenia tego kredytu przewidują że:
- kredyt nie jest dostępny dla rodzin (osób) bezdzietnych,
- kredyt ten ma być dostępny na zakup tylko pierwszego mieszkania lub nieruchomości.
Wyjątkiem w powyższej zasadzie jest posiadanie przez kredytobiorców co najmniej dwoje
dzieci.
- są dodatkowe prezenty dla rodzin, którym urodzi się dziecko w okresie trwania umowy
w postaci spłaty części długu. Przy pierwszym dziecku BGK spłaci za rodzinę 20 tys. zł. za
trzecie i każde kolejne po 60 tys. zł.
W zapowiadanym programie pomoc państwa, w odróżnieniu od poprzednich programów, nie będzie miała wymiernego charakteru finansowego, lecz jedynie zabezpieczy interes banku na wypadek trudności w spłacie zobowiązania przez jego nabywcę. Oznacza to, że kredytobiorca musi spłacić pełną kwotę. W przypadku korzystania z rządowych gwarancji zmienia się więc kwota kredytu. Jeżeli nie mamy wkładu własnego, to mamy mniej pieniędzy do dyspozycji i albo musimy kupić tańsze mieszkanie albo wziąć większy kredyt.
Takim klientom banki mogą obniżać wyliczoną zdolność kredytową, która dalej będzie spadać przy podwyżkach stóp procentowych banków, którą powoduje rosnąca inflacja. To wszystko nakręci wzrost wielkości spłacanych rat kredytowych i spowoduje dalszy spadek zdolności kredytowych potencjalnych klientów.
Zastrzeżenia do tego programu ma również Narodowy Bank Polski, który uważa, że oferowanie kredytów na cele mieszkalne w kwotach powyżej limitów ostrożnościowych LTV, stoi w sprzeczności z celem wprowadzenia ich przez Komisję Nadzoru Finansowego. Może to w przyszłości osłabić stabilność systemu finansowego kraju.
Natomiast Komitet Finansowania Nieruchomości w Związku Banków Polskich uważa, że kredyt bez „własnego” wkładu będzie droższy nawet o 2 pkt procentowe. Poza tym będzie spłacany dłużej, co oznacza dłuższy okres naliczania odsetek. To też otwarcie się na klientów mniej wiarygodnych finansowo – czyli takich, którzy nie zdołali zaoszczędzić własnych pieniędzy.
Oszczędzanie na wkład własny, to nie jest widzimisię banków i formalny przepis. To skutek wielkiego kryzysu 2008r. wywołanego przez banki udzielające złych kredytów. KNF chciała tym samym zapewnić zarówno bezpieczne działanie banków, jak i ochronę posiadaczy depozytów, którzy faktycznie pożyczają tym, którzy zadłużają się w bankach.
W 2013r. weszła w życie rekomendacja KFN w postaci zaleceń dla banków, na jakich warunkach mogą udzielać kredytów hipotecznych. Nadzór KNF postanowił wtedy, że banki nie mogą udzielać kredytów bez wkładu własnego, a tak czyniono uprzednio przed kryzysem.
Na powyższym programie, o ile wejdzie w życie, obok tych, którzy się do niego załapią
i skorzystają, straci pozostała reszta, która ciuła środki na własny wkład. Przecież uruchomienie tego programu wywoła popyt na mieszkania, których ceny dalej będą wzrastać. Wszystko to się dzieje dlatego, że chętnych do zakupu mieszkań jest więcej niż dostępnych lokali. Nieruchomości drożeją od wybuchu pandemii na całym świcie, co analitycy tłumaczą niskimi stopami procentowymi. Inwestorzy kupują nieruchomości by zabezpieczyć kapitał, ci co go nie mają mogą skorzystać z taniego kredytu. NBP podkreśla, że wspieranie zakupów mieszkaniowych osób, które nie mają odpowiedniego wkładu własnego, wykreuje dodatkowy popyt, który będzie rodził zwiększającą się presję cenową na budowane mieszkania.
----------------------------------------
Mamy więc spór i konfrontację na linii Rządu z Narodowym Bankiem Polskim. Co z tego wyniknie? Zobaczymy. Dobrze by było aby nasze wspólne, Polaków pieniądze nie zostały zmarnowane w politycznych przepychankach. Ciśnie się też pytanie – czy perspektywa spłacania w przyszłości dużo większych kredytów nie będzie „niedźwiedzią przysługą rządu” za zwolnienie z posiadania wkładu własnego w dniu dzisiejszym? Dlatego kolejny pomysł budowy takich mieszkań opatrzyliśmy dużym znakiem zapytania.
Zarząd ŻSM