19.06.2012 r.

POLITYCY GRZEBIĄ BUDOWNICTWO. Cz. II

O rozmiarach budownictwa mieszkaniowego, jego intensywności, a w jego konsekwencji poprawie sytuacji mieszkaniowej decyduje w głównej mierze wysiłek inwestycyjny, po uwzględnieniu – rzecz oczywista – efektywności wydawania środków. To stanowisko prezentuje w swym artykule o „tykającej bombie mieszkaniowej” dr Jerzy Jankowski, którego pierwszą część przedstawiliśmy w ubiegłym tygodniu. Dzisiaj ciąg dalszy.

Udział inwestycji mieszkaniowych w PKB oraz inwestycjach ogółem stanowi papierek lakmusowy tego wysiłku inwestycyjnego. Wyraża on preferencje mieszkaniowe ludności przy jej aktualnych możliwościach finansowych, wspomaganych przez państwo, w ramach jego strategii gospodarczej oraz polityki mieszkanio­wej. Nakłady na budownictwo miesz­kaniowe miały a przede wszystkim mają tendencję spadkową. W najlep­szych latach stanowiły one ok. 6% PKB, a w ostatnim 20-leciu jedynie 2%. W ten to sposób, o ile w apogeum efektów (1978 r.) oddano do użytku 284 tys. mieszkań ( 8,0 na 1 tys. ludności), to w 2010 roku było to 136 tys.  (3,6)  mieszkań, a rok później 131,7 tys. (3,4). Budownictwo mieszkaniowe
i całe mieszkalnictwo nie korzystały z owoców wzrostu gospodarczego. W czasie spisu z 2002 r. na 100 mieszkań przypadło  ok. 115  gospodarstw domowych, a dla zrównoważenia ich liczby
z mieszkaniami brakowało ich ponad 1,5 mln. Choć brak na razie wyników spisu z 2011 roku, to należy oczekiwać, że odsetek gospo­darstw  domowych  mieszkających  samo­dzielnie  (ok. 3/4
w czasie spisu z 2002 r.) zmniejszył się, gdyż liczba nowych gospodarstw domowych rosła szybciej niż przybywało mieszkań.
W okresie transformacji ustrojowej radykalnie zmalała pomoc państwa dla budownictwa mieszkaniowego i miesz­kalnictwa w ogóle. „Ekonomizacja" polegała na wycofaniu się państwa z pomocy dla budownictwa mieszka­niowego i mieszkalnictwa (dopłaty do utrzymania zasobów mieszkaniowych), urynkowieniu cen usług mieszkaniowych i komplementarnych.
Nastąpił zwłaszcza znaczący spadek liczby budowanych mieszkań,  w  tym przede wszystkim
z tzw. gospodarki uspołecznionej (spółdzielcze, komunalne i zakładowe). Towarzyszył temu istotny wzrost wydatków na mieszkanie, które stanowią w ostatnich kilkunastu latach ok. 1/5 ich ogółu w gospodarstwach domowych, wobec niespełna 1/10 przed transformacją.
Owego wzrostu nie zrekompensowały biedniejszym gospodarstwom dodatki mieszkaniowe, których realna wartość od ich wprowadzenia zmalała o przeszło połowę, jako że wzrost cen usług mieszkaniowych i komplementarnych znacząco (>2 razy) wyprzedził dynamikę poziomu nominalnego pomocy miesz­kaniowej. Stąd lawinowo rośnie poziom zaległości w opłatach za mieszkanie, które obciążają 1/3 użytkowników, tym bardziej że brak lokali zastępczych nie sprzyja eksmisji niesolidnych dłużników, których finansują płacący terminowo użytkownicy mieszkań.

Skutki nieobecności państwa 

Fakt, że głównym powodem trudniej sytuacji mieszkaniowej Polaków jest wycofywanie się państwa z pomocy dla budownictwa mieszkaniowego, potwier­dza rosnący udział w nim budownictwa   indywidualnego   oraz   marginalizacja   budownictwa   spółdzielczego
i komunalnego.

O ile w latach 60. i 70. w indywidualnym budownictwie mieszkaniowym oddano do użytku ok. 1/4 mieszkań i 40% ich  powierzchni, to w latach minionej de­kady 1/2 mieszkań i 3/4 ich powierzchni. Jeśli w latach 70. i 80. mieszkania spół­dzielcze stanowiły połowę, to w latach 2005-2010 udział ich zmalał do 3,7%. O tym, że państwo nie wywiązuje się z obowiązku zapewnienia mieszkań najuboższym (i nie tylko), świadczy nikły (niekiedy zerowy) udział budownictwa komunalnego. Wynosił on  (w % liczby mieszkań):  12,8 w 1975 r., 0 w 1980 r.
i 1981 r., 3,4 w 1982 r., 10,4 w 1985 r., 2,3 w 1990 r., 4,9 w 1995 r., 2,2 w 2000 r., 3,1
w  2005 r. i 2,5 w 2010 r. Sięgając głębiej w przeszłość, udział ten stanowił 11 proc. w latach 1971-1975, 1,4-w latach 1981-1985, 2,9 w 1985 r. W sytuacji gdy niespełna 1/10 gospo­darstw domowych najlepiej sytuowanych może własnym sumptem (z pomocą ro­dziny i kredytów hipotecznych) sprostać podnoszonym wymogom zdolności kredytowej, niepokój budzi malejące zainteresowanie państwa pomocą w rozwiązywaniu problemów mieszka­niowych społeczeństwa.
Charakterystyczne przy tym jest, że ci przedstawiciele społeczeństwa, którzy powinni ustalać przepisy podatkowe pro publico bono, formułują je pro domo sua. Świadczą o tym rozwiązania po­datkowe korzystne dla najbogatszych. Przykładem mogą być ulgi mieszkaniowe: najpierw do podstawy opodatkowania z tytułu budowy, zmienione potem na jednolitą wysokość od „wzorcowego"  obiektu  mieszkalnego,  co zrekompen­sowano najbogatszym możliwością ulg z tytułu budowy mieszkań na wynajem itp. W tym miejscu można zwrócić uwagę na hipokryzję prawodawców odnośnie ulg podatkowych na dzieci, z których najubożsi nie mogą korzystać, bo nie mają z czego odpisać, gdy od­wrotnie jest u lepiej sytuowanych.

Potrzeby 

Potrzeby w dziedzinie budownictwa mieszkaniowego są ogromne. Dla zrównania liczby mieszkań z liczbą go­spodarstw domowych oraz wymiany zużytej substancji brakuje 2,5 mln mieszkań (> 1,5 dla likwidacji deficytu i < 1,0 na potrzeby wymiany). Z kolei popyt efektywny jest znacząco niższy, gdyż nawet wspomniane wyżej 1/10 najlepiej sytuowanych gospodarstw domowych mogących sprostać wymo­gom uzyskania kredytu hipotetyczne­go, ma trudności w jego uzyskaniu. Dla oszczędności budżetowych państwo najpierw w programie „Rodzina  na  swoim"  ustala  zbyt niskie limity wskaź­ników upoważniających do pomocy
w  spłacie,  a  gdy  po  ich  urealnieniu  na­stąpił run na owe kredyty, z po­wrotem je obniża
i dodatko­wo, ogranicza pomoc jedy­nie do rynku pierwotnego, w sytuacji gdy gros chęt­nych było na mieszkania kupowane na rynku wtórnym.

Państwa realizujące auten­tyczną politykę społecznej gospodarki rynkowej, także mieszkaniowej, budują znaczą­cą liczbę mieszkań socjalnych. To budownictwo ma w naszym kraju mar­ginesowe rozmiary. Tymczasem w ra­mach TBS i w proponowanych rozwią­zaniach Społecznej Gospodarki Miesz­kaniowej nie tylko najbiedniejszą, ale nawet nieco lepiej sytuowaną część społeczeństwa nie będzie stać na udział własny rzędu do 50 proc. kosz­tów budowy. Dlatego dla niedopuszczenia do mieszkaniowego wyklucze­nia znaczącej części społeczeństwa, w tym przede wszystkim ludzi młodych, którzy mają zapewnić reprodukcję lud­ności, na - na razie - zawężonym po­ziomie, trzeba radykalnie zwiększyć rozmiary socjalnego budownictwa mieszkaniowego.

Kraje realizujące właściwą politykę przyśpieszenia mieszkaniowego wdra­żają szeroko instytucję   kredytów   hipo­tecznych..  W  państwach  Unii  Europejskiej   ich poziom to średnio
ok. 50% PKB. U nas, mimo wyjątkowo dynamicznego rozwoju rynku tych kredytów, zadłużenie
z tego tytułu sięga 20% PKB. W sytuacji gdy przed kilku laty udzielały ich banki na podstawie przeszacowanej zdolności kredytowej, aktualnie występują zakłó­cenia w ich spłacaniu. Z drugiej jednak strony drastyczne klauzule ograniczające dostęp do nich sprawiają, że możliwości w ich uzyskaniu mają tylko najbogatsi. Z rachunku symulacyjnego, stanowiącego swego rodzaju „fikcję heurystyczną"  wynika,  że kraj nasz  dla uzyskania  w 2005 r. zrównania liczby mieszkań
z prognozowaną liczbą gospodarstw domowych oraz po­ziomu powierzchni użyt­kowej mieszkania średniego ak­tualnie w Unii Europejskiej, powinien w latach 2005-2025 zbudować 5360 tys. mieszkań (577 mln m² p.u.), co przy ich ubytkach na poziomie 2110 tys. stano­wiłoby przyrost  netto  3250 tysięcy.  Przy  przyjęciu  średniej  ceny  1 m² p.u.m.  na  ok. 4 tys. zł
i intensywności budo­wania mieszkań ok. 2-3 razy wyższej niż ostatnio (9 na 1 tyś. ludności), przy średnim w latach 2006-2025 wzroście PKB 3% rocznie, nakłady inwestycyjne powinny być ok. 4 razy wyższe, jako że budowane będą większe mieszkania. Liczby te wskazują na ogrom wysiłku inwestycyjnego wymaganego w dzie­dzinie budownictwa mieszkaniowego, abyśmy za kilkanaście lat osiągnęli średni obecnie poziom w całej Unii Europejskiej.

Chociaż  nie  wierzę,  żeby  taki postęp został dokonany, to gdyby mieszkalnic­two korzystało
z  owoców  wzrostu  go­spodarczego  w  stopniu  adekwatnym  nie  tylko do potrzeb, ale
i możliwości gospodarki narodowej, z tytułu wzrostu jej PKB, wymagałoby to zwiększenia naszego standardu mieszkaniowego je­dynie w tempie 2-5% rocznie w okresie 2010-2025.

Prawidłowo rządzone państwo powinno mieć właściwą wizję rozwiązywania problemu mieszkaniowego  i  pomocy dla budownictwa mieszkaniowego, zapobiegającą zakłóceniom w rozwoju demograficznym, której to wizji jak dotąd rządzący nie formułują.

Jerzy Jankowski

Przewodniczący Zgromadzenia Ogólnego

Krajowej Rady Spółdzielczej

Ps. Tekst zawiera przedruk artykułu z miesięcznika „DOMY SPÓŁDZIELCZE”.