17.04.2012

DŁUGOFALOWA POLITYKA MIESZKANIOWA POTRZEBNA OD ZARAZ……

Sytuacja mieszkaniowa w Polsce nie jest tajemnicą. Poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych jest wyrazem postępującej pola­ryzacji społecznej. Pogłębia się rozziew pomiędzy ograniczoną grupą dysponującą wysokimi dochodami a wielką rzeszą ludzi żyjących w coraz gorszych warunkach. Dla wielu osób mieszkanie staje się nieosiągalne. Odziedziczony ogromny deficyt mieszkaniowy jeszcze się powiększa.

Wbrew konstytucyjnym zapisom o obowiązku państwa dotyczą­cym zaspokojenia potrzeb mieszkanio­wych ludności, mieszkanie stało się towa­rem, przedmiotem obrotu wolnorynkowego. Na wolnym rynku działają, bez ograniczenia, firmy deweloperskie, budujące luksusowe mieszkania na sprze­daż i wynajem po nadmiernie wygóro­wanych cenach. Jest to możliwe dzięki windowaniu cen przez dewelopera i li­chwiarskim warunkom kredytowania, dyktowanym przez banki komercyjne (kiedyś lichwa była przestępstwem). Konstytucyjny zapis o wprowadzeniu w toku transformacji ustrojowej spo­łecznej gospodarki rynkowej stał się pustą, nieobowiązującą deklaracją. Taki stan rzeczy pociąga za sobą groźne konsekwencje społeczne: brak stabilizacji życiowej, emigrację zarobkową, regres demograficzny. Niestety, kryzys w dzie­dzinie społecznej, w tym i sytuacja w mieszkalnictwie, to margines zainte­resowania władz. Od czasu do czasu -zwłaszcza w kampaniach wyborczych -deklarują one świadomość wagi pro­blemu, ale zapominają szybko o złożo­nych obietnicach. Nie można tolerować dalszego trwania takiej sytuacji, koniecz­na jest mobilizacja w celu przeciwsta­wienia się powstałemu kryzysowi.

Służy temu mocny głos protestu Kon­gresu Budownictwa, stwierdzający: „Sy­tuacja mieszkaniowa Polaków jest wyni­kiem lekceważenia tych problemów przez klasę polityczną. Polska, jako jedy­na w Europie, nie prowadzi żadnej dłu­gofalowej polityki mieszkaniowej, o czym świadczy ciągle pogłębiający się kryzys mieszkaniowy, narastający chaos w zagospodarowaniu przestrzennym kraju i malejące nakłady budżetowe na instru­menty wspierania popytu mieszkaniowe­go wśród rodzin mniej zamożnych".

Niezbędne jest zatem podjęcie przez państwo działalności interwencyjnej na rzecz rodzin
o dochodach zbyt małych, by mogły pozwolić sobie na mieszkanie, opartej na założeniach socjalnych opra­cowanych przez zespoły ekspertów i kon­sekwentnie realizowanej. Wymaga to stworzenia i uruchomienia autonomicznego systemu „wyjmujące­go" społeczną gospodarkę mieszkaniową z uwarunkowań wolnego rynku i uprzywilejowującego tych, którzy dysponując skromnymi możliwościami finansowymi, podejmą budowę mieszkania indywi­dualnie lub
w zrzeszeniach. Sprawą kluczową jest zredukowanie kosztów mieszkania. Można to osiągnąć elimi­nując działania dla zysku oraz ustalając standardową wielkość mieszkań i wy­posażenie ich na godziwym, choć pod­stawowym poziomie.

Wyłącza to naturalnie handel mieszka­niami - członkowie powinni budować dla siebie
i pozostawać w organizacji spółdzielczej. Spełnienie tych warunków winno uprawniać do uzyskania kredytu o niskim oprocentowaniu. Jest to zadanie dla banków państwowych i instytucji komunalnych niedziałających dla zysku. Takie założenia oznaczają wyłączenie z systemu zarówno instytucji deweloperskich, jak i banków komercyjnych działających na wolnym rynku oraz włączenie doń spółdzielni mieszkaniowych. Uruchomienie systemu, o którym mowa, i jego rozmiary, zależą od ustanowienia funduszu kredytowego. Jeśli sprawa zo­stanie potraktowana poważnie, to odpo­wiednia pozycja znajdzie się w budżecie centralnym i w budżetach komunalnych. Warunkiem uzyskania kredytu powinny być zgromadzone przez późniejszych beneficjentów, we własnym zakresie, środki finansowe (w określonej części kosztów mieszkania). Mogłoby to na­stępować stopniowo, w trybie oszczę­dzania na mieszkanie, objętym pań­stwowymi gwarancjami. Uruchomienie kredytu uzależnione by było od zgroma­dzenia wkładu własnego. Uproszczeniu powinny także ulec warunki pozyskania terenu budowlanego z zasobów komu­nalnych gmin. Ułatwienie działań w tym zakresie winno być zawarte w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Gospodarka przestrzenna stanowi po­ważny problem dotyczący nie tylko mieszkalnictwa. Generalna ocena tego, co się dzieje, jest negatywna. Mamy ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ale określone w niej zasady działania nie chronią przed .szkodliwymi decyzjami. Są to tylko dekla­racje dobrych intencji, które nie muszą być przestrzegane, skoro nie istnieje in­stytucja kontroli, a decyzje władz gmin­nych nie podlegają zaskarżeniu. Ustawa nie przeszkadza prawidłowej działalno­ści, ale też nie zapobiega szkodliwym decyzjom. Plany urbanistyczne (studium uwarunkowań
i kierunków zagospoda­rowania oraz plany miejscowe) nie sta­nowią przeszkody dla nieograniczonej swobody decydowania o przeznaczeniu terenu, skoro mogą podlegać dowolnej zmianie. W samej ustawie zapisana zo­stała dowolność, co stanowi curiosum planistyczne (cały rozdział dotyczy spo­sobu wprowadzania zabudowy na tereny nieprzeznaczone pod zabudowę).

W rezultacie mamy do czynienia z ule­ganiem naciskom inwestorskim deweloperów, którzy wymuszają pozytywne decyzje dotyczące obszarów, jaki sami sobie wybiorą, nie przejmując się usta­leniami planów. Istnieją przykłady monstrualnej intensyfikacji zabudowy w centrum miast, grożącej paraliżem komunikacyjnym, rozpełzanie się zabudowy na ich obrzeżach i na tereny wiejskie; brak jest poszanowania walorów środowiska przyrodniczego. Takie zja­wiska świadczą o potrzebie wprowadzenia rygorów w celu wymuszenia dbałości o ład przestrzenny. Zmiany wymagają także przepisy utrudniające władzom gminnym racjo­nalną lokalizację i pozyskiwanie terenów dla inwestycji podejmowanych w intere­sie publicznym. Jest to wymóg rychłego wykupu, i to po cenie wynikającej nie z aktualnego sposobu użytkowania, ale takiej, jaka mogłaby wynikać z przy­szłego przeznaczenia. Usunięcie takich utrudnień to zwiększenie szans na przekazanie w uprzywilejowanym try­bie terenów budowlanych do realizacji programu mieszkaniowego. Dotyczy to także budowanych przez gminy miesz­kań na wynajem.

doc. arch. Andrzej Grudziński

Ps. Tekst stanowi przedruk artykułu z miesięcznika „Domy Spółdzielcze”