03.04.2012r.

CO ZROBIĆ, BY ZADŁUŻENIE NAS NIE PRZYGNIOTŁO ?

Zaległości we wnoszeniu opłat związanych z mieszkaniem w budynku wielorodzinnym, potocznie zwane „zaległościami czynszowymi”, to niezwykle dolegliwy problem dla wielu zarządców nieruchomości (wspólnoty, spółdzielnie mieszkaniowe, zasoby mieszkaniowe gminy). W naszym mieście to problem szczególny dotyczący lokali spółdzielczych i gminnych. U nas wskaźnik zadłużenia czynszowego w 2011r. wyniósł 11,9%, w zasobach gminnych ponad 16%.

Dla nikogo nie jest tajemnicą, że przez blisko 30 lat poprzedniego wieku (w okresie od 1965÷1995), praktycznie jedynym realizatorem budownictwa wielorodzinnego w naszym mieście była Żyrardowska Spółdzielnia Mieszkaniowa. Gmina, dysponująca ocalałą
w działaniach wojennych, znaczną substancją mieszkaniową, skupiła się w tamtym okresie na jej technicznym utrzymaniu. Nieliczne nowe, zrealizowane przed 1965 r. zespoły budynków komunalnych, to os. Moniuszki, Mireckiego czy kilka budynków os. Żeromskiego.

To do ŻSM i do jej budynków, władze gminne w późniejszych latach kierowały
w celu zasiedlenia, liczne robotnicze rodziny z żyrardowskich zakładów pracy. Kierowały też innych stojących w kolejce do wydziału lokalowego Urzędu Miasta, którzy dysponowali środkami finansowymi na wniesienie wymaganych w spółdzielni wkładów mieszkaniowych. Dzisiaj, po upadku żyrardowskiego przemysłu, wiele z tych rodzin, których dochody gwałtownie zmalały, nie jest w stanie utrzymać swoich mieszkań. Kryzys ekonomiczny, który nas dotyka, zjawiska te potęguje.

Narastanie długu czynszowego w naszej spółdzielni obserwujemy na przestrzeni minionych kilkunastu lat. Tylko raz po 2007r., wystąpił gwałtowny jego spadek o blisko 20%.

Ale wtedy spadek ten wywołała grupa dłużników z lokatorskim prawem do lokalu, która dla przekształcenia tego prawa w odrębną własność za symboliczną złotówkę, zobowiązana była do spłacenia całego swojego zadłużenia. Tak się stało i zaskutkowało to wspomnianym spadkiem długu. Niestety w kolejnych latach jego narastanie wystąpiło ponownie i na koniec 2011 r. dało wynik 4,214 mln zł.

Analiza miejsc powstawania długu pokazuje, że przy średnim zadłużeniu na lokal, które dla wszystkich budynków spółdzielni wyniosło – 601 zł., w poszczególnych osiedlach wynosiło (w zł/lokal):

- os. Sikorskiego         615                                         - os. Kościuszki          554

- os. Żeromskiego       578                                         - os. Wschód              606

- os. Batorego                         530                                         - os. Teklin                  659

- os. Centrum              548                                         - os. Piękna                 634

Z kolei w poszczególnych osiedlach budynki z największym zadłużeniem (w zł./lokal) to:

Z kolei w osiedlach tych mamy budynki, których niska średnia zadłużenia (w zł/lokal) w sposób pozytywny oddziaływuje na obniżenie średniej w osiedlu czy w całej spółdzielni. Są to:

Z przedstawionych statystyk widać więc, gdzie z płatnościami jest najlepiej a gdzie najgorzej. Mieszkańcom tych pierwszych chcielibyśmy podziękować za dyscyplinę, tych drugich musimy ostrzec, że kolejne działania windykacyjne prowadzone na zadłużonej nieruchomości mogą dotknąć ich w sposób bardziej uciążliwy.

Spotykamy się często z oburzeniem pozostałych mieszkańców zadłużonych nieruchomości, że przecież wszyscy korzystają z części wspólnych budynku i otoczenia, wszyscy zużywają, choć w różnym stopniu energię cieplną i wodę, ale nie wszyscy jednakowo płacą na utrzymanie budynku. Oczywiste i zrozumiałe jest dla wszystkich iż różne są przyczyny tzw. „zaległości czynszowych” i nie można wszystkich jednakowo klasyfikować.

Jednak oburzenie sąsiadów na dłużników jest bardzo często uzasadnione. Sąsiedzi zazwyczaj doskonale wiedzą, który z dłużników jest zasobny (co po prostu widać po samochodzie czy wyposażeniu lokalu) a nie płaci za mieszkanie.

Dlatego będziemy nasilali nasze działania windykacyjne wobec największych dłużników, będziemy rozszerzali zakres tych działań o nowe bardziej dla nich dokuczliwe – będziemy odcinali dłużników od dostaw mediów do nieruchomości wspólnej. Będziemy występowali do Sądu z wnioskami o wpis zadłużenia na hipotekę, lokalu z odrębną własnością, w jego księdze wieczystej.

Zrealizowana w br. eksmisja jednego z notorycznych dłużników do lokalu zastępczego na terenie wiejskim sąsiedniego powiatu, przez współpracujące z nami Biuro Odzyskiwania Należności, okazała się dla nas skuteczna, zaś dla dłużnika bardzo kosztowna. Działania takie będziemy rozszerzali. Będziemy również informowali mieszkańców o bieżącym zadłużeniu ich nieruchomości, oczekując od nich współdziałania i presji jaką mogą wywierać na sąsiadów dłużników.

Zarząd ŻSM