14.02.2012

GRA W MIESZKANIE

- CZYLI JAK ZAPEWNIĆ UTRZYMANIE SENIOROM

Prywatne firmy w kraju oferują dzisiaj często ryzykowne umowy typu renta za mieszkanie. Może warto poczekać na ustawę o odwróconej hipotece. Odwrócona hipoteka pozwoli korzystać z majątku jakim jest nieruchomość. Z czasem może stać się szansą dla wielu seniorów, których stare emerytury są niskie a nowe mogą być jeszcze niższe.

Trzy tygodnie temu Ministerstwo Finansów przedstawiło pomysł odwróconej hipoteki, także dla młodych, którzy np. dziedziczą dom czy mieszkanie, chcą je zajmować, ale jednocześnie dostawać co miesiąc dodatkowe pieniądze. Jak znajdą bank (lub inną instytucję finansową), która zechce podpisać stosowną umowę, będzie to możliwe. To taka sprzedaż lokalu na raty, po obniżonej cenie, gdy właściciel jeszcze w nim przebywa.

Pomysł jest nowatorski i mocno komplikuje i tak już ślimaczące się przygotowania do odwróconej hipoteki. Efekt jest taki, że wokół niej narasta coraz większe zamieszanie. Dotychczas wydawało się, że będzie służyć przede wszystkim ludziom starszym. Na przykład samotnym właścicielom nieruchomości, którzy żyli skromnie i nie mieli szans na kredyt
a byłby to bodaj jedyny sposób na poprawienie ich sytuacji materialnej. Zaś kredyt „spłaci się sam” po śmierci właściciela.

Ministerialny pomysł, został przyjęty chłodno przez Związek Banków Polskich, który skrytykował jego ofertę skierowaną w kierunku ludzi młodych. W praktyce więc odwrócona hipoteka byłaby propozycją dla seniorów, jak we wszystkich krajach, w których jest dzisiaj oferowana.

Według propozycji Ministerstwa Finansów zabezpieczeniem odwróconego kredytu byłyby nie tylko mieszkania i domy, ale także inne nieruchomości zaakceptowane przez banki (np. grunty, lokale komercyjne), ale także prawo wieczystego użytkowania gruntu czy własność ułamkowa części nieruchomości. Ramy prawne byłyby szerokie, ale o tym co znajdzie się w ofercie rynku finansowego i tak decydowałyby banki oraz inne instytucje kredytujące.

Odwrócony kredyt hipoteczny wypłacany będzie najczęściej w miesięcznych ratach przez okres ustalony w umowie. Możliwa jest jednak także jednorazowa wypłata
w całości, dobre rozwiązanie dla ludzi, którzy pilnie potrzebują dużych pieniędzy. (rozwiązanie przewiduje taką sytuację). Kokosy to jednak nie będą, bo odwrócony kredyt hipoteczny stanowi na ogół 40÷50% wartości nieruchomości.

Banki już teraz dawałyby takie kredyty, gdyby obciążone nimi nieruchomości mogły być szybko sprzedane po śmierci osoby biorącej pożyczkę. Umożliwi to jednak dopiero zapowiadana ustawa, dla instytucji kredytujących niezbędna, by interes mógł się sprawnie kręcić.

Po sprzedaży nieruchomości bank weźmie przy tym tylko to, co zgodnie z umową mu się należy. Nadwyżka między rynkową wartością nieruchomości, a wypłaconym kredytem,
z odsetkami, ma być przekazywana spadkobiercom, a przy ich braku – gminie albo Skarbowi Państwa. Do przejęcia nieruchomości przez bank może w ogóle nie dojść, jeśli spadkobiercy zdecydują się spłacić kredyt (będą mieli na to rok).

Dziś różne spółki oferują seniorom rozwiązanie podobne do odwróconego kredytu. To tzw. dożywotnia renta za mieszkanie. Spółek tych jest coraz więcej, pytających klientów jest dużo, ale na podpisanie umów decydują się nieliczni. Niestety system za bardzo przypomina grę hazardową, szczególnie gdy umowę o rentę zawarła nie instytucja a osoba fizyczna.

Może ona przy zawarciu umowy dożywotniej renty za nieruchomość nie doczekać się mieszkania bo rentier przeżył osobę która mu ją wypłacała.

Ale zdarza się również, że stary człowiek umiera po kilku miesiącach od podpisania umowy. Wtedy wygrywa druga strona. Przegranymi zawsze są spadkobiercy, po śmierci dożywotnika nie należy im się nic.

Prawo cywilne chroni interesy osób, które oddają dom lub mieszkanie za dożywocie. tj. za dożywotnią rentę. Jeśli nowy właściciel przestanie ją wypłacać prawo własności wróci do seniora. Kiedy nieruchomość jest sprzedawana kupujący przejmuje obowiązek wypłacania renty. Tyle że diabeł tkwi w szczegółach i umowa może zawierać klauzule niebezpieczne dla rentiera.

To dlatego w ubiegłym roku Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumenta zaskarżył do Sądu Antymonopolowego zapisy stosowane w umowach przez kilka spółek Funduszy Hipotecznych.

Starsi ludzie są bardziej ufni niż młodzi, gorzej poinformowani i łatwiej ich wywieść w pole. Stąd potrzeba większej kontroli nad całym systemem rent dożywotnich
i odwróconego kredytu hipotecznego.

- Umowy dożywocia muszą być bezpieczne, a oferujące je firmy powinny być kontrolowane przez nadzór finansowy – to stanowisko wicepremiera W. Pawlaka. Wg niego regulacje takie powinny być zawarte w przygotowywanej ustawie. Jednak sprawa ta budzi kontrowersje wśród zainteresowanych podmiotów.

Renta za mieszkanie, uważana za jedną z odmian odwróconej hipoteki, oferowana jest w większości krajów europejskich. W jednych z nich na podstawie odrębnych przepisów, w innych w oparciu o kodeks Cywilny, zawsze jednak pod kontrolą nadzoru finansowego. U nas powinno być podobnie.

Czy raty odwróconego kredytu hipotecznego będą wyższe niż dożywotnia renta? Na razie nie wiadomo. Wynik zależy od przyjętych założeń. Zwłaszcza jaki procent wartości domu czy mieszkania będzie stanowił kwotę kredytu. Jak to wygląda w obecnych ofertach przedstawia poniższa tabela Nr 1.

Szczegółowe warunki przedstawią dopiero banki, które zdecydują się udzielić odwróconych kredytów (po wejściu w życie ustawy). Dziś mają one sporo wątpliwości.

Wydaje się jednak, że odwrócony kredyt hipoteczny jest w naszym kraju skazany na sukces. Armia potencjalnych klientów to przede wszystkim biedni właściciele mieszkań wykupionych za niewielkie pieniądze. W przypadku lokali spółdzielczych – czasem za parę złotych.

Co także ważne: ten system nie przypomina hazardowej gry. Ślepy los nie sprawia, że jedni wygrywają, drudzy przegrywają, a spadkobiercy pozostają na lodzie.

Tab. Nr 1

Tab. Nr 2

Tekst zawiera obszerne fragmenty artykułu red. Urszuli Szyprowskiej z tygodnika „POLITYKA”.

Ps. Wydaje się, że projektowane rozwiązanie, o ile wejdzie w życie, pozwoli stanąć na nogi wielu samotnie żyjącym w ubóstwie seniorom, także w naszej spółdzielni. Ważne jest by za ustawą pojawiły się szybko oferty banków kierowane do zainteresowanych, także na terenie naszego miasta. Będziemy uważnie śledzić rozwój sytuacji w tej sprawie i informować o niej naszych mieszkańców.

Zarząd ŻSM